房地产全面洗牌后如何走?地产大佬们这样说******
作者:孙梦凡
时光更迭,新旧年交替之际,地产大佬相继发声展望未来。
近日来,碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者,均通过新年致辞的方式,总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。
“对房地产行业来说,考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”
“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式,着力发展以改善型住房为主的民生地产。”
“当前相关利好正在陆续出台,但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝,机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能,拥抱更可期的未来。”
一众地产大佬不讳言过去一年的挑战,不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上,“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及,随着地产利好政策陆续出台,房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力,房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。
前所未有的洗牌之年
2022年,房地产行业经历了前所未有的缩表周期。
中指研究院数据显示,2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌,新房价格为时隔7年后的首次下跌,二手房连续下跌8个月,新房连续下跌6个月,七成城市累计下跌。
商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成,绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月,重点100城成交面积小幅回升,环比增长6.0%,但同比降幅扩大至超三成,降幅有所扩大,政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。
与此同时,虽有多重融资利好政策出台,房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测,2022年1月份至11月份,房地产企业非银融资总额7796.3亿元,同比下降51.7%。百强房企中,有约40家发生债务违约。
回望这一年,诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称,过去的2022年,是中国房地产行业极其艰辛的一年,众多同行遭遇前所未有的挑战,在至暗中艰难求索。同时,2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。
上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示,对于房地产行业来说,考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代,但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。
华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到,2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”,趋势转折、市场收缩、格局重塑。
五矿地产董事长何剑波表示,受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响,房企面临的困难和挑战前所未有。
积极保交楼、开拓融资渠道,成为大多数房企去年的工作重点。
碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称,2022年碧桂园已累计交付近70万套房,其中前三季度交付约占全国同期交付量20%,相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时,集团融资渠道保持畅通,并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。
恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称,2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工,全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年,只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务,偿还各种债务、化解风险。”
李欣称,2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划,华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市,成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT;搭建绿色金融框架,全年获取ESG贷款近200亿港元。
市场全面复苏尚需时日
如今房企面临的艰难处境,一方面来自融资,一方面源于销售。
为拓展房企对外融资渠道,监管已全方位出台政策。中指研究院称,从近期的政策组合可看出,资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系,在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后,开始大力解决行业的两个根本性问题:资产负债比例不合理、风险资产重组问题。
信贷资金是房企最主要的融资构成,也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来,据不完全统计,近期有120多家房地产企业获得银行授信,60余家银行机构落实政策精神,积极向房企授信,总额度超过4.8万亿元。
在发债融资方面,随着增信政策一再优化,民企发债融资快速落地,目前已有越来越多的房企递交发行计划,增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”,帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后,也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。
在销售需求端,多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策,12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后,佛山、东莞也全面放开限购。1月3日,河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。
对这一系列政策暖风,房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。
“当前相关利好正在陆续出台,但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝,机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力,发扬进取精神,锻造高效有活力的组织队伍,优化经营能力,提升财务安全意识,方能蓄积可持续发展的势能,拥抱更可期的未来。”李华表示。
李华指出,2023年卓越集团将围绕四大方面展开,进一步深耕大湾区主场,夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位;同时更加有重点有策略地布局长三角,聚焦城市更新业务,并坚定履行社会责任,增强队伍活力。
朱静表示,新的一年,房住不炒、保民生依然是行业发展主基调,房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时,行业发展在短期内将继续面临各种难与坎:整体的经济面较为脆弱,信心恢复仍需要一段时间;房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解;购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望;地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。
在上述行业环境下,上坤将加速业务重构和转型升级,加大对“共建管理”新赛道的探索,形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式,逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目,促进企业从“大开发”向“大服务”转变。
路劲集团主席单伟彪表示,行业短期内仍然面临困难局面,2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长,未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落,路劲必须做好准备,应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内,也会采取灵活手段,适当调整发展速度,并视未来市场变化做出及时反应。
莫斌提出,碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训,坚持以客户为中心,以市场为导向,加强组织和人才建设,探索房地产新发展模式,着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时,全面提升产品和服务质量,全力参与保障性住房等代管代建,为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。
李欣表示,华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展,探索城市运营管理生意模式;打赢打好“库存去化”攻坚战,积极、审慎、高效推进收并购;打造职能集约共享平台,加强城市公司全价值链组织能力建设,以组织能力的确定性应对市场的不确定性,坚决完成全年业绩目标。
个人养老金基金销量首度曝光! 总规模已达20亿******
刚刚过去的2022年可谓个人养老金扬帆起航的元年,11月28日,个人养老金基金正式开售,各大银行渠道迎来争抢养老金账户的开户大战,基金行业也积极行动,纷纷增设个人养老金投资基金专属Y类基金份额,拓展新渠道,费率最低“0折”优惠,不少基金公司也纷纷官宣“开门红”。
如今,随着公募基金2022年四季报披露,个人养老金首月销售战况也新鲜出炉。据Wind数据统计,截至去年年末,华夏基金旗下9只养老目标基金Y份额合计规模超过3.9亿元,是目前唯一一家个人养老金规模超过3亿元的基金公司,除此之外,易方达、兴证全球、工银瑞信三家基金公司旗下个人养老金规模也已突破2亿元大关,中欧、南方、招商三家基金公司的个人养老金规模也均已过亿。
从单只养老目标基金来看,华夏养老2040三年、兴全安泰积极养老目标五年是目前两只Y份额资产净值超过2亿元的基金,上述两只基金Y份额成立至今,分别迎来1.80亿份、2.10亿份净申购。
首批Y份额四季度申购数据出炉
7家基金公司规模率先破亿
2022年年末,个人养老金制度落地可谓基金行业年度头等大事,养老第三支柱“大时代”也正式开启。
在经历了系统上线、增设Y份额等一系列准备工作之后,11月28日,个人养老金基金正式开售,多只养老目标基金Y份额也持续迎来净申购,而随着基金四季报进入密集披露期,首批Y份额的销售数据也首次公之于众。
Wind数据显示,截至1月20日,除了天弘基金旗下4只养老目标基金尚未披露四季报之外,其余已经增设Y份额的40家基金公司旗下129只基金数据均已披露。
从这40家基金公司的整体情况来看,截至去年年末,华夏基金旗下9只养老目标基金Y份额在上线1个多月时间合计迎来3.06亿份净申购,整体规模逼近4亿大关,不仅是目前个人养老金基金数量最多的基金公司,也是目前唯一一家个人养老金规模超过3亿元的基金公司。
易方达、兴证全球、工银瑞信三家头部基金公司也表现不俗,易方达及兴证全球旗下养老目标基金Y份额净申购超过2亿份,规模也顺利突破2亿元大关,工银瑞信旗下Y份额净申购逼近2亿份,整体规模也达到2.33亿元。
除了上述四家基金公司之外,包括中欧、南方、招商在内三家基金公司去年年底旗下个人养老金管理规模也均已达到亿元级别。
从整体情况上看,尽管Y份额增设顺序有先有后,但各家基金公司在销售首月均实现零的突破,整体净申购份额在3.44万份—3.06亿份之间不等。
兴全安泰积极养老、华夏养老2040等
五只Y份额规模破亿
整体基金公司旗下个人养老金基金销售情况曝光之外,单只Y份额的销售情况也浮出水面。
从单只基金份额来看,据已披露的公募基金2022年四季报显示,合计份额17.1亿份,仅两只基金份额超过亿元,分别为兴全安泰积极养老目标五年Y、华夏养老2040三年Y,总份额分别达到2.1亿份、1.8亿份。
此外,华夏养老2045三年Y、招商和悦稳健养老一年Y、中欧预见养老2050五年Y、易方达汇智平衡养老(FOF)Y、易方达汇诚养老2043三年Y在去年底的份额也超过7000万。
数据显示,Y份额整体销售显示“冰火两重天”,在2只基金Y份额的总份额超过亿份的背后,也有9只Y份额在去年底的总份额不足10万份,甚至最低的一只仅有2300份左右。
从Y份额的规模来看,5只基金Y份额总规模超过亿元,目前规模最大的是华夏养老2040三年Y,规模达到2.19亿元。这只基金的基金经理为许利明,他在发行之际还率先自购所管理个人养老金基金Y份额。该基金去年底基金仓位为83.23%,重点布局了华夏恒生科技ETF、华夏恒生互联网科技业ETF、国泰中证军工ETF、富国中证军工龙头ETF等。
紧随其后的是兴全安泰积极养老目标五年Y,目前规模达到2.04亿元,其基金经理林国怀是受到基民关注的FOF基金经理之一。而该基金去年底持有基金的仓位也达到85.65%,重点布局了兴全稳泰债券、国富中小盘股票、易方达科瑞灵活配置混合、大成高新技术产业股票A、工银优质精选混合等。
此外,华夏养老2045三年Y、中欧预见养老2050五年Y、招商和悦稳健养老一年Y的规模也超过1亿元。其他规模较大的是易方达汇诚养老2043三年Y、工银养老2035三年Y、易方达汇智平衡养老(FOF)Y、工银稳健养老Y、中欧预见养老2035三年Y等。
实际上,自个人养老金基金开闸以来,不少基金公司及销售渠道发力较猛,取得不错效果,在上市首日传出少数基金公司旗下Y份额申购金超过2000万的消息。目前基金公司的普遍动作是和各大银行、券商、第三方平台深入合作,大力推广个人养老金基金产品,提供个人养老投资服务。
对此,业内人士评价,得益于全行业各机构的协同推动,目前各大银行渠道的开户数都实现了较好的增长,且保持有一定的增速。不过,整体来看,个人养老金是一项新兴业务、长线业务,投资者的了解和信任还需要更长时间的积累。伴随着业务逐渐深入,个人养老金基金规模将稳健增长。
对2023年权益市场较为乐观
逐渐加大成长型基金配置力度
随着A股市场回暖,大多数养老目标基金Y份额自成立以来均斩获不错的涨幅,Wind数据显示,截止1月20日,共有129只养老目标基金Y份额成立以来取得正收益,占比接近97%。
多位养老目标基金基金经理也在最新披露的四季报中谈及未来的大类资产配置展望,除了继续看好权益市场投资价值之外,在风格上有望加大成长型基金的配置力度。
华夏养老目标日期2040三年持有期混合型FOF基金经理许利明表示,四季度保持较高的权益品种仓位,风格上向小市值和成长风格倾斜。整体上对2023年权益市场比较乐观,加仓了一些港股资产。未来会依据市场的波动情况,以及整个组合的风险承受能力变化情况,动态调整组合权益持仓比例和结构。
兴全安泰积极养老目标五年持有期FOF基金经理林国怀也在四季度提升成长风格基金的配置占比,他称,该基金在四季度逐步降低组合中价值型基金的比例,适度提升成长型基金的比例。组合风格上,目前权益部分依然保持略超配价值风格,但随着成长股的大幅调整,未来组合中将继续加大对于成长型基金的占比,保持一贯的“略偏左侧”和“适度均衡”的配置策略。
工银瑞信养老目标日期2035三年持有期FOF基金经理蒋华安在展望2023年资产配置时提到,2023年宜利用低吸机会,积极布局权益。倾向于保持相对较高权益仓位,同时关注港股的战略性机会。权益资产方面,企业盈利增速有望在一季度筑底后温和回升,预计A股中期震荡上行,下行空间有限。
结构上,战略性超配消费、科技+制造特征的成长板块,节奏上先均衡后成长。固定收益资产方面,在2023年经济温和复苏、物价总体稳定的背景下,利率有望区间震荡,上下行空间均不大,等待利率进入配置价值区间再加大配置。
华安养老目标日期2040三年持有期FOF也看好未来A股市场的投资机会。“当期A股市场估值水平处于历史较低水平,市场风险偏好较低,充分反映了对经济前景悲观的预期。从中长期来看,A股市场已经具备很高的配置价值。风格配置方面,总体上坚持均衡化的配置思路。在行业配置方面,重点配置业绩修复确定性较强的金融地产产业链,如金融、建筑、建材、家居等,与安全发展关系密切的成长性行业,如半导体、军工、医疗器械等行业,以及有利于制造业产业升级、高景气度较高的新能源相关行业等。”该基金在四季报中分析指出。
此外,华安养老目标日期2040基金也看好黄金、白银贵金属商品在美元指数见顶回落和美国实际利率走弱后的机会。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)